【天信新闻】房产价值评估简化三层级

房产价格最终会与房产价值相匹配。房价剧烈波动期就是价格与价值寻求重新匹配的过程，世界是永恒运动变化的，静止仅仅是暂时的动态平衡。
穷举房产价值各个要素后可以归纳为三个层级：

01.最内核：关系到直接的居住体验，例如户型、尺度、朝向、视野等
02.中间层：包括规划设计、品质档次、物业管理、居住人群等
03.最外层：指小区外的城市规划、交通、学校、医疗等

权重设置最紧要。不同的国家，不同的地区，不同的民族，不同的产品定位和居住人群，权重设置必然存在差异,例如对于豪宅和别墅，地铁的重要性就很低了;例如对于顶尖富豪而言，公立学校权重不大。不同的个人，投资还是自住，各要素权重设置也必然不同；每家情况不同，需求侧重点不同。所以，权重设置宜具体情况具体分析。

针对普通住宅的价值评估简化模型如下：

60%：区位、规划、配套等
20%：品质档次、新旧年限、园林、物管、容积率、车位配比、居民素质等
20%：户型、朝向、景观、静音、通风、采光等
60%：小区外
40%：小区内

小区外占的权重超过小区内肯定是对的，城市公共服务是政府真金白银砸出来的价值，占权重高些正常。

小区外最大的影响因素是学位、地铁、商业。学位当然是指名校学位；郊区特别是远郊，地铁的重要性堪比学位，特别是快速地铁和换乘站。

房子是用来住的，是为人类居住服务的，所以，归根结底，评估房产的价值首要是全面准确地认识特定需求的人群所对应的产品或特定产品对应的目标人群，其次是供需关系，符合主流需求且供不应求的产品价值更高。

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