【天信资讯】关于房地产评估报告审核相关问题的学习探讨
房地产估价报告审核实际上是对房地产估价师或房地产估价专业人员已完成的房地产估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。
房地产估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。
外部审核是指由房地产行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的房地产估价报告进行的质量评判性审核。
内部审核是指房地产估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的房地产估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高房地产估价师执业水平和提高房地产估价报告质量的最佳途径之一。我公司实行一般项目的三级审核，特殊项目的四级审核制度。一审为报告制作人，二审为同级别专业人员互审，三审为审核组长审核，特殊项目由技术总监终审。
作为评估审核人员，审核的内容不仅限于评估报告的质量，更应该从防范评估业务的风险的角度进行审核，一般业务的风险主要有：一是来自委托人和产权持有人的风险。如不配合，提供的资料存在虚假、遗漏、不符合法定要求，缺乏履约能力等；二是来自评估对象的风险。如因评估对象的特殊性导致无法按要求履行核查程序、产权不明晰、对应的评估范围不确定等；三是来自评估报告使用的风险，主要为超范围、不当使用报告等。下面将从评估审核依据及审核应重点关注的内容两个大的方面进行阐述审核的相关事项：
一、审核依据不同的房地产项目类型所依据的法律法规、行为规范不同，审核及估价人员应熟悉不同房地产评估类型的法律法律依据、技术规范、相关估价规程等，下面将重点几种类型房地产评估的审核依据列示如下：
（一）房地产评估一般法律法规1. 《中华人民共和国物权法》2.《中华人民共和国土地管理法》3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》4. 《中华人民共和国资产评估法》5. 《房地产估价基本术语标准》6.《房地产估价规范》7.《城市房地产转让管理规定》
（二）房地产抵押评估1. 《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》2.《中华人民共和国担保法》3.《房地产抵押估价指导意见》4.《商业银行房地产贷款风险管理指引》5. 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》
（三）拆迁评估1.《城市房屋拆迁估价指导意见》2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
（四）司法鉴定评估1. 全国人大-关于司法鉴定管理问题的决定2. 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定（法释【2004】15号）关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释【2004】16号）对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定（法办发【2005】5号）关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（法释【2009】16号）关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（法释【2016】18号）关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释【2018】15号）273人民法院委托评估工作规范（法办【2018】5号）3.司法部-司法鉴定程序通则4．《房地产司法鉴定评估指导意见》（讨论稿）5.湖南省地方规定湖南省法院系统对外委托社会机构鉴定、审计、评估、拍卖等工作实施细则（试行）长沙市中级人民法院对外委托工作规程。
二、审核关注主要内容：房地产估价报告内部审核除关注评估报告的基本信息外，应重点关注评估的结论及评估业务本身存在的风险。下面就审核人员应关注的事项进行列举：
1.报告主要内容：估价结果报告：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期。
估价技术报告：估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定。
2.估价委托人基本信息估价委托人为公司的，需收集公司营业执照副本，估价委托人为个人的，需收集委托人的身份证复印件，委托方与产权持有人不一致时，还需收集估价对象产权人的营业执照副本复印件或身份证复印件。报告中需详细描述委托方信息。
3. 房地产估价机构房地产估价机构信息需准确，除营业执照基本信息外，还应包括资质备案信息等。
4.估价对象权属信息（重点）估价对象的权属信息是产生法律风险的根源，估价专业人员需收集估价对象完整、清晰、真实的权属资料，并在报告中详细描述。重点关注估价对象产权信息，例如：估价对象产权证附记栏信息，关注是否存在抵押等他项权利，如果有抵押他项权利登记，则需在报告中详细提示（尽可能将全部信息进行描述），后做特别提示，在办理本次抵押他项权利登记前，需注销该他项权利；如果附记或其他权属资料中未描述抵押等他项权利（资料齐全的情况下），应说明根据委托方提供的产权资料及估价人员现场查勘，估价对象于估价时点不存在抵押等他项权利，本次评估假设估价对象不存在抵押等他项权利；如果因为委托方原因无法提供完整、清晰的产权资料而又需要出具预估或者报告时，报告中应纰漏：由于委托方原因无法提供。。。。。，估价人员无法确定估价对象是否存在抵押等他项权利，本次评估假设估价对象不存在抵押等他项权利。
特别注意：抵押评估时应遵循谨慎原则、残值评估时不能根据最高最佳利用原则及替代原则。
6.估价依据列出与评估相关的估价依据，做到不滥列不漏列。抵押评估不能漏列抵押评估指导意见、征收评估不能漏列征收评估办法和地方征收条例、无论哪种评估都需列示《资产评估法》等。
7.估价方法需准确描述估价方法名称及定义及不采用相关方法的理由.两种评估方法的结果相差不能超过30%，最终评估结果取值应说明理由。
8.估价结果（重点）Ⅰ、估价结果为委托方及相关报告使用者最为关注的地方，切记不能出现计算错误、大小写不一致、产权证基本信息填写等错误。
Ⅱ、不同评估目的所描述的评估结果要求不同，如抵押评估报告的估价结果处应首先描述市场价值，再描述估价师知悉的法定优先受偿款，最后确定估价对象的抵押价值；
Ⅲ、估价结果即估价对象的评估值高低问题。我们日常执业过程中大部分评估的都是估价对象的市场价值，估价对象的市场价值并不是某个值，而是一个区间，我们作为评估专业人员应该独立、客观、公正的测算出一个最可能实现的市场价值，若从执业风险角度考虑，也可以说我们所测算的评估值首先应该是大部分估价人员或估价机构最可能出具的市场价值，得出该公允评估值后才能在该价值基础上进行上浮或下调等决策，如果最初的公允价值判断有误，在该价值上进行调整会增加公司高评或低评的价值风险。
9. 估价假设和限制条件（重点）估价假设和限制条件这里是特殊项目或这比较复杂项目最应该认真描述的地方，这里关系到报告使用人能否正确理解评估结论，能否使用评估报告，也是规避评估师和评估机构责任的重要内容。
整个执业过程中存在的对评估结论可能有影响的事项最后通过相关措施而出具评估报告的，都应该在此处进行描述纰漏及相关采用的评估假设，如果该假设不成立，则应重新进行评估出具报告等。
例如：不动产权证或者房产证附记栏缺失，而又需要出具预估函或评估报告的情况，除应该在估价对象权益状况那里进行描述外，还应该在未定事项假设那条进行描述。如：由于委托方原因，估价人员未能获取估价对象《不动产权证》附记栏页，因此估价人员无法确认估价对象是否存在抵押等他项权利，本次评估假设估价对象不存在抵押等他项权利。
10. 估价对象（重点）估价对象为我们评估的客体，明确估价对象是我们做好房地产评估的基础。明确估价对象及估价对象范围一般通过委托方的经济行为目的即估价目的再结合估价人员经验确定，最终通过评估委托书确定，但评估执业过程中，往往存在由于估价人员经验不足或者疏忽大意，而导致对估价对象及估价对象范围界定出现问题，从而引出对评估价格的把握出现问题等。评估中界定估价对象及估价范围的方法主要有：
①估价对象位置的确定通过对估价对象现场查勘，核实估价对象证载房屋坐落或土地座落是否一致，还可以通过核对权证的分层分户图或宗地图与估价对象实际的房屋户型结构或宗地形状进行比对，若估价对象位于城中村或乡下的，还可以通过问询相关邻居等来确保估价对象位置落实准确；商业房地产抵押评估中，应重点关注估价对象位置的准确性，商业房地产的位置对价格有极其重大的影响，总之，估价人员在执业过程中应避免出现因为看错估价对象位置而带来的法律风险。
②抵押评估中，要注意抵押评估面积的确定由于中国房地产市场发展过程中，由于不同的房屋政策及历史登记原因等，导致估价人员所收集的估价对象房屋所有权面积或土地使用权面积中包含了一部分不能进行抵押的建筑面积，执业过程中，需将该部分建筑面积予以剔除。如：Ⅰ、湖南省自然资源厅（原湖南省国土资源厅）在办理涉及国资的国有土地使用权出让时，会将规划路幅或绿化用地面积一起计算到土地使用权面积中，评估人员在执业过程中，除评估目的为办理出让手续或处置土地资产的，评估目的为抵押等其他的评估目的时，切记需按照宗地图所记载的有效面积进行评估。Ⅱ、工业房地产评估执业时，可能会遇到产权证为栋证或层证的，登记的房屋建筑面积中可能会包含如消防楼梯或公共设施建筑面积，如果评估执业过程中以该建筑面积为抵押面积，那么相关当事人在办理他项权利登记时，会遇到公共设施用房等建筑面积部分不能办理登记的状况，给我们的报告使用人带来麻烦，影响公司声誉，为避免出现类似错位，我们的估价人员只有重点关注附记栏及房屋分层分户图才能正确确定估价对象抵押面积。
③估价对象的权益状况估价及审核人员应重点关注估价对象以下几个方面的权益状况：Ⅰ、估价对象的产权人。要明确产权人与委托人是否一致，不一致的，应分别描述。执业中应关注产权人与委托人不一致的原因，估价或审核人员结合评估目的，判断该业务是否存在其他潜在风险。如：政府收购或收回的项目、个人委托了解估价对象拆迁评估的、委托目的为对抗司法评估的，可以因此判断项目风险，决定是否承接该业务。
Ⅱ、估价对象所分摊土地剩余土地使用权年限。自1990年实施国有土地使用权出让以来已有近30年，由于发证等原因，在未来几年，将会有越来越多的房屋所分摊土地使用权年限到期的情况，此类房屋进行抵押时应重点关注由于土地使用权年限即将到期而带来的风险，土地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，且土地使用权续期是有条件限制的，如果在估价对象土地使用权年限仅剩1年，委托人委托评估机构进行房地产抵押评估的，估价专业人员应遵从谨慎原则，不接该类抵押业务，若因为特殊原因需要评估的，估价对象房地产的抵押价值仅为房屋剩余年限的租金收益，不能直接按满年限进行正常评估后扣除续期所应缴纳的土地出让金。
Ⅲ、估价对象是否存在的抵押等他项权利及法院查封、政府征收等情况。估价人员应根据现场了解、核实产权资料、访谈委托人或产权持有人来确定估价对象是否存在抵押等他项权利，无论是否对评估结论产生影响都应该在权益状况描述进行详细描述；估价人员还应关注估价对象是否被法院查封或属于政府征收拆迁公告范围，若存在上述情况，不能进行估价对象的抵押评估。
审核及估价专业人员需关注的执业风险很多，上述内容仅为本人在从业过程中的部分经验积累，未来我们应不断将我们经验教训进行积累汇总用以提高公司整体执业人员抗风险意识，保护好我们的公司平台。
新形势下，传统房地产评估工作正面临评估数量减少、工作难度增加、各种风险加大、报告评审的可能增多、收费降低、出报告时间缩短等挑战，如何积极应对这些问题挑战，对估价及审核人员的要求越来越高，估价专业人员不仅仅再是传统的专业技术人员，更需要成为复合型专业人员、专家顾问型人才。但同时，我们作为估价专业人员、估价审核人员也无需过分紧张，只需积极学习掌握不同类型项目的相关法律法规及行业规范，做到在遵守相关法律法规及行业规范的同时，履行评估程序，保证评估行为合法，保障评估业务质量，防范评估执业风险。
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