【天信新闻】农村集体土地上房屋拆迁是如何评估的？

农村集体土地上房屋拆迁过程中，拆迁方如果本着公平、公正、合理的心态，被拆迁人可以改善生活水平、置换或购买的房屋。但实际上，现在违法征地、拆迁案件频发，无任何手续、补偿也非常不合理的情况下，用其各种手段逼迫被拆迁人签字搬迁。

农村集体土地上的房屋征收目前没有专门的法律对其程序作出明确的规定，只有《土地管理法》及其实施条例、《物权法》等法律有零散的条文提及，且仅仅是原则性的规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确了该条例仅适用于征收国有土地上单位、个人的房屋。相应的，据此制定的《国有土地上房屋征收评估办法》也不适用于集体土地上的房屋征收。

国有土地上房地产的评估有以下四种方法市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。

按照现行规定，农村宅基地归农村集体组织，农民只拥有其使用权，故不存在法律意义上的交易市场，房屋的交易也仅仅限制于农村组织内部成员之间，没有一个统一明晰的市场价格，因此农村房屋在评估时不能使用市场比较法。

农村房屋评估从理论上说可以采用收益还原法，在运用收益还原法时，需收集集体土地类似企业的收入和运营费用等资材，用以计算客观收益。但是现实中农村房屋有收益但又很少出现交易情况下，由于同一供需圈内类似房地产不多，资材少而难以直接采用，因此无法利用收益法进行农村房屋的估价。

假设开发法一般适用于具有开发和再开发并即将开发或再开发的房地产，是以规划中的开发条件为假设前提的，是估价高佳使用原则的生动体现。因而，假设开发法对于没有明确再开发计划的集体房地产的抵押评估是不合适的。

成本法是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设)利润，得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。在目前国家的农村体制下，对农村房屋的评估大多使用重置成本法。集体土地上的房屋征收评估按照重置成本法来进行，附属物一般也是按照这种方法来进行评估。即根据区域市场行情，确定重新建设相同的规模的房屋或同类附属设施的全新成本价格，减去估价对象使用后折旧部分的价值，即为应给与补偿的价值。

《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》也明确指出对于已征收但未补偿且已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。

农村集体土地上房屋拆迁补偿

补偿方式：产权置换、货币补偿、产权置换+货币补偿相结合。

（1）产权置换：原地回迁不得低于1:1；

（2）货币补偿：建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿（指城市规划区以外的农村）。

集体土地上房屋和国有土地上房屋救济和维权的方式不同。集体土地上房屋征收在没有专门法律对其进行规定的情况下，《土地管理法》直接授权省一级政府制定补偿标准，被征收人的权利救济就会相对欠缺一些。而《土地管理法实施条例》第二十五条的规定更是把被征收人的救济手段限制在了申请裁决的范围，且规定征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施，这与国有土地上被征收房屋实施评估时被征收人的救济手段有着明显差别。

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