【天信资讯】房产价值评估解析——市场比较法

市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。

因此，市场比较法操作的关键是：

估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。

常用的修正方法有：

(1)定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差别进行定性判断修正，这种操作方法的缺点是容易把评估者的主观偏见引入结果中去，造成评估价值失真；

(2)比较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个项目的最高分和最低分，评估人员根据有关资料、经验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，根据评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比较：地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。

打分法中常使用（1～9）九个比例来赋值，1～9标度是把思维判断数量化的一种好方法，是根据人的区分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。

通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值为A1、A2……An，则参照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;

（3）收益法。采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，有时纯收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本化率。

资本化率的确定，以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。

推导公式为：

R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物价上涨指数加收平均变动率)＋当地房地产企业平均投资收益率＋当地该行业平均投资收益率〗÷3